GLI en courtage : critères de souscription, Visale, caution et placement

Article destiné aux courtiers et aux intermédiaires qui conseillent des propriétaires bailleurs. Les règles citées renvoient à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, au code des assurances, aux pages d'Action Logement et aux publications du réseau ANIL, vérifiées le 21 octobre 2026.

En courtage, une garantie loyers impayés (GLI) se place d'abord sur le dossier du locataire, ensuite sur le bien. Le courtier qui la propose doit qualifier ce dossier avant de solliciter un assureur, connaître les règles qui interdisent de cumuler certaines garanties et lire le contrat au-delà de sa plaquette. Le propriétaire qui veut simplement s'assurer peut souscrire une garantie loyers impayés en ligne ; cet article s'adresse au professionnel qui conseille et place le contrat.

Il passe en revue les points à vérifier dans une GLI, les critères de solvabilité et les pièces du dossier locataire, les situations refusées, l'articulation avec la garantie Visale et la caution, puis le placement par l'intermédiaire d'un grossiste. Pour combiner GLI et PNO selon le patrimoine d'un bailleur particulier, voir aussi notre guide assurance bailleur particulier.

Avant de proposer une GLI : le cadre à poser avec le bailleur

La GLI est facultative. Le réseau ANIL la présente comme une protection que le bailleur choisit de souscrire, qu'il gère lui-même son bien ou qu'il l'ait confié à un professionnel (ADIL de Tarn-et-Garonne). Elle ne se confond ni avec l'assurance contre les risques locatifs, que le locataire est tenu de souscrire (notice d'information annexée au bail, arrêté du 9 octobre 2026), ni avec la « garantie universelle des loyers » prévue par la loi ALUR, dont l'article a été abrogé par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Trois points cadrent l'entretien avec le bailleur :

• La prime est à sa charge. Aucune somme ne peut être réclamée au locataire à ce titre, rappelle l'ADIL de Tarn-et-Garonne, et l'assurance du bailleur ne figure pas dans la liste limitative des charges récupérables fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 (fiche de l'ANIL sur les charges).
• La fiscalité dépend du régime. Au régime réel des revenus fonciers, les primes d'assurance, dont l'assurance loyers impayés, sont déductibles (fiche F1991 de service-public.gouv.fr) ; au micro-foncier, l'abattement forfaitaire de 30 % s'applique et aucune charge n'est déduite en plus. Les indemnités versées par l'assureur sont imposables dans les revenus fonciers l'année où elles sont perçues (BOFiP, BOI-RFPI-BASE-10-10). En location meublée, le traitement de la prime suit les règles des BIC (fiche F32744). Le détail figure dans la section prix et fiscalité de notre page garantie loyers impayés.
• Le devoir de conseil s'applique. Avant la conclusion du contrat, le distributeur précise par écrit les exigences et les besoins du client (article L. 521-4 du code des assurances). Proposer une GLI suppose donc d'avoir examiné avec le bailleur les autres options : caution, Visale, ou aucune garantie.

Lire le contrat, pas la plaquette

Le contenu d'une GLI varie d'un contrat à l'autre. Selon le dépliant de l'ANIL pour les propriétaires (juin 2025), une garantie loyers impayés peut couvrir les loyers et charges, les indemnités prévues au bail, les frais de contentieux, de vacance ou de recouvrement, selon les contrats et les assureurs.

L'ANIL donne aussi quelques repères généraux, qui ne décrivent aucun contrat en particulier : une couverture souvent comprise entre 60 et 100 % des loyers et charges, un versement pendant 12 à 24 mois, une franchise fréquente d'un ou deux mois de loyers impayés, et un plafond qui varie selon les contrats (ANIL, caution et garanties). Ces repères montrent surtout l'écart possible d'une offre à l'autre : seuls le document d'information sur le produit, les conditions générales et le devis font foi.

Avant de présenter une proposition, le courtier vérifie au minimum :

1. le seuil de déclenchement de la garantie et le délai de déclaration de l'impayé ;
2. le plafond d'indemnisation, la durée de versement et, le cas échéant, la franchise ou le délai de carence ;
3. les garanties optionnelles, comme les dégradations immobilières ou la protection juridique liée au bien, et leurs plafonds ;
4. les obligations du bailleur : contenu du bail, états des lieux, dépôt de garantie, validation du dossier locataire ;
5. les exclusions : baux, logements et locataires écartés ;
6. la marge laissée au bailleur pendant le sinistre, par exemple pour accorder un délai de paiement au locataire.

Pour l'offre que nous proposons, le parcours de souscription affiche quatre garanties : le paiement du loyer impayé, la prise en charge des démarches contentieuses liées à l'impayé et de leurs frais, le remboursement des dégradations immobilières du locataire (sols, murs, plafonds) et le remboursement des frais et l'accompagnement juridique pour les litiges liés au bien (travaux, sous-location, voisinage). Selon les documents de l'assureur, la garantie se déclenche lorsque la dette du locataire dépasse un mois de loyer charges comprises ; selon le document d'information sur le produit, les dégradations et la protection juridique sont des garanties optionnelles. Les plafonds, les exclusions et, le cas échéant, la franchise figurent dans ce document, dans les conditions générales et dans le devis remis avant la signature.

Qualifier la solvabilité du locataire

Le critère de revenus est fixé par chaque assureur. À titre de repère général, l'ADIL de Tarn-et-Garonne indique que l'assureur exige en général des revenus nets du locataire au moins égaux à trois fois le loyer charges comprises (ADIL de Tarn-et-Garonne). L'ANIL rappelle de son côté que le locataire doit être solvable au moment de la souscription et que l'assureur peut demander, par l'intermédiaire du bailleur, des renseignements sur ses revenus. Ce repère n'est pas le critère d'un contrat donné : le courtier vérifie celui de l'assureur qu'il sollicite.

Pour l'offre que nous proposons, le critère de revenus est appliqué lors de l'étude du dossier, que le parcours annonce sous 6 heures ouvrées. Le parcours recueille l'identité des locataires, leur situation professionnelle, leurs revenus complémentaires (allocations familiales, aide au logement, revenus fonciers…), l'évolution de leurs revenus et, le cas échéant, un garant : parent ou tuteur, autre membre de la famille, proche. Il peut refuser un dossier pour l'un des motifs qu'il affiche : source de revenus rejetée, revenus insuffisants ou justificatifs non conformes. Le contrat ne peut être signé qu'une fois le dossier validé.

Le dossier locataire : partir de la liste officielle

Le courtier fait constituer le dossier à partir de la seule liste des justificatifs fixée par décret (article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 et décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015) : le bailleur ne peut rien exiger d'autre (fiche F1169 de service-public.gouv.fr), sous peine d'amende administrative (article 22-2). Partir de cette liste dès la sélection du candidat évite de redemander des pièces au moment de l'étude par l'assureur. Le détail des justificatifs exigibles et des demandes interdites figure dans la section pièces du dossier locataire de notre page garantie loyers impayés.

Situations refusées et exclusions à repérer

Avant de solliciter un assureur, le courtier écarte les dossiers voués au refus. Pour l'offre que nous proposons, le parcours n'assure pas le logement dans les cas suivants :

• loyers et charges non réglés en totalité par les locataires ;
• conflit ou litige entre le propriétaire et ses locataires ;
• préavis de départ déposé par un locataire ;
• locataire bénéficiant de la garantie Visale ;
• logement occupé depuis plus de 15 jours et moins de 6 mois.

S'y ajoutent deux conditions : un dépôt de garantie au moins égal à la moitié d'un mois de loyer hors charges, sachant que la loi le limite à un mois hors charges en location vide (article 22) et à deux mois en meublé (article 25-6) ; et un loyer, charges comprises, qui ne dépasse pas le montant maximal fixé par l'assureur, indiqué pendant la souscription. Les biens assurables sont l'appartement, la maison, le box et le parking, loués meublés ou non, par un particulier ou une personne morale. Selon le document d'information sur le produit, les locations saisonnières et les résidences secondaires ne sont pas couvertes : elles relèvent d'une assurance location courte durée dédiée.

Impayé déjà constaté. Avec l'offre que nous proposons, un logement dont les loyers et charges ne sont pas à jour n'est pas assurable. Les réponses données pendant la souscription (paiements à jour, conflit, préavis, Visale) fondent l'acceptation du risque : elles doivent être exactes.

Locataire déjà en place. Au-delà de 6 mois d'occupation, l'assurance reste possible si le locataire est à jour de ses loyers et charges, sans incident de paiement au cours des 6 derniers mois, sans conflit ni préavis, sans garantie Visale, et si son dossier est validé par l'assureur au vu des relevés bancaires du propriétaire des 6 derniers mois. Le détail figure dans les conditions pour un locataire déjà en place.

Bail et colocation. Depuis le 29 juillet 2023, tout bail d'habitation contient une clause résolutoire (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le document d'information sur le produit liste aussi les obligations du bailleur : un bail conforme comportant cette clause, une clause de solidarité lorsqu'il y a plusieurs locataires, des états des lieux d'entrée et de sortie, un dépôt de garantie perçu dans les conditions légales.

Pour les bailleurs qui hésitent entre PNO et MRH sur un bien loué, notre article sur la PNO obligatoire loi Alur et sa différence avec la MRH explique l'articulation avec la GLI.

GLI, Visale et caution : articuler les trois

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance couvrant les obligations locatives du locataire de demander un cautionnement, à peine de nullité de celui-ci. La règle ne s'applique pas si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti, et elle ne vise pas le dépôt de garantie. Pour un bailleur personne morale autre qu'une SCI familiale, le cautionnement n'est admis que s'il est apporté par un organisme figurant sur une liste fixée par décret, ou si le logement est loué à un étudiant non boursier. La fiche F31267 de service-public.gouv.fr et la fiche de l'ANIL sur les impayés de loyer rappellent la même règle.

La garantie Visale est une caution, c'est-à-dire un contrat de cautionnement, accordée gratuitement par Action Logement. Selon Action Logement, le bail doit être signé après l'obtention du contrat Visale, et un bail garanti par Visale ne peut être couvert par aucune autre garantie, ni caution personne physique ni assurance. Le parcours de l'offre que nous proposons refuse donc un locataire bénéficiant de Visale.

Avant de proposer une GLI, le courtier vérifie trois points : l'éligibilité du locataire à Visale, à examiner avant la signature du bail ; la qualité du locataire (étudiant, apprenti ou non) et celle du bailleur (particulier, SCI familiale ou autre société), dont dépend la possibilité d'une caution ; l'existence d'un garant déjà engagé. Il note ensuite au dossier de conseil l'option retenue et sa raison : la garantie Visale, gratuite mais encadrée par Action Logement (plafond de loyer, nombre de mensualités, trois premières années d'occupation du logement), une caution, ou une GLI dont le coût et l'étendue dépendent du contrat ; hors locataire étudiant ou apprenti, GLI et caution ne s'additionnent pas, et Visale exclut toute autre garantie. Le comparatif détaillé des trois solutions figure dans la section GLI, caution ou Visale de notre page garantie loyers impayés.

En cas d'impayé : le rôle du courtier

Le courtier rappelle au bailleur de déclarer l'impayé à l'assureur dans les délais et selon les modalités prévus au contrat, comme le recommande le dépliant de l'ANIL. Avec l'offre que nous proposons, la déclaration se fait depuis l'espace client, avec les pièces demandées selon le cas (bail et annexes, états des lieux, décompte du locataire, titre de propriété…), et l'assureur mène le recouvrement une fois le dossier accepté. Avant d'accorder lui-même un délai de paiement au locataire, le bailleur vérifie ce que prévoit son contrat.

Pour répondre au bailleur, le courtier situe les grandes étapes de la procédure : l'effet de la clause résolutoire après un commandement de payer, le signalement à la CCAPEX et les délais de paiement que le juge peut accorder (article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), puis le délai avant l'expulsion et la trêve hivernale (articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution). Pour un bail conclu avant cette réforme, il note au dossier le délai inscrit dans la clause résolutoire, qui reste applicable (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024). Le détail de chaque étape figure dans la section que faire en cas d'impayé de notre page garantie loyers impayés et dans la fiche « Loyers impayés et expulsion du locataire » de service-public.gouv.fr.

Placer une GLI par l'intermédiaire de Tutassûr

Tutassûr est un courtier grossiste en assurance, immatriculé à l'ORIAS sous le n° 22001730 et soumis au contrôle de l'ACPR, dont le siège est à Échirolles, près de Grenoble. La garantie loyers impayés que nous proposons se souscrit en ligne auprès de notre assureur partenaire. Le parcours affiche quatre étapes : Propriétaire, Logement, Dossier locataire et Signature ; l'offre et son tarif s'affichent après l'étape Logement. Le tarif s'affiche avant toute signature, en montant par période et en pourcentage du loyer, avec la part des frais de courtage indiquée, et le contrat se signe électroniquement, par SMS.

Pour préparer un dossier, la liste de contrôle du courtier :

1. Le bailleur : particulier ou personne morale, identité et adresse.
2. Le logement : appartement, maison, box ou parking ; meublé ou non ; loyer hors charges, charges et dépôt de garantie.
3. La situation locative : locataire entrant ou en place, date d'entrée, paiements à jour, absence de conflit, de préavis et de garantie Visale.
4. Le dossier du locataire : justificatifs de la liste officielle, revenus complémentaires, garant éventuel.
5. Le conseil : exigences et besoins du bailleur précisés par écrit, comparaison avec Visale ou une caution notée au dossier.

Trois profils de bailleurs ne se qualifient pas de la même façon :

• le bailleur d'un ou de quelques logements, dont le dossier se joue sur la solvabilité du locataire et la complétude des pièces ;
• la SCI ou le bailleur qui détient plusieurs lots : le parcours accepte une personne morale et calcule le tarif logement par logement ; pour une société autre qu'une SCI familiale, les règles de cautionnement sont plus strictes ;
• l'investisseur qui loue à des étudiants, en meublé ou non : vérifier d'abord l'éligibilité à Visale, puis l'exception étudiant de l'article 22-1, et le régime fiscal de la location.

Pour placer une GLI par notre intermédiaire ou pour toute question, contactez-nous au 04 65 84 25 34 ou à gestion@tutassur.fr. Pour devenir courtier partenaire, voir la page devenir partenaire Tutassûr. La définition du métier de grossiste est posée dans courtier grossiste : définition, rôle et différence. Les courtiers IARD qui placent aussi de la MRP TPE peuvent consulter le guide MRP TPE : tarifer la multirisque professionnelle.

Les textes cités sont consultables sur Légifrance (loi du 6 juillet 1989, code des assurances, code des procédures civiles d'exécution), les conditions de Visale sur le site d'Action Logement, et les fiches pratiques sur service-public.gouv.fr et sur le site de l'ANIL.

Foire aux questions

Les questions ci-dessous s'adressent au courtier : impayé déjà constaté, opportunité d'une GLI sur chaque lot, locataire étudiant ou apprenti, présentation du coût, conduite de la procédure, locataire éligible à Visale et caution déjà signée. Le propriétaire qui cherche à s'assurer directement trouvera ses propres réponses sur la page garantie loyers impayés.