Garantie loyers impayés (GLI) pour propriétaire bailleur

Qu’est-ce que la garantie loyers impayés et à qui s’adresse-t-elle ?

La garantie loyers impayés, souvent appelée GLI ou assurance loyers impayés, est un contrat d’assurance souscrit par le propriétaire qui met un logement en location. Elle le protège lorsque son locataire cesse de payer le loyer et les charges. Ce n’est pas une obligation : le réseau ANIL la présente comme une protection facultative, que le bailleur gère lui-même son bien ou qu’il l’ait confié à un professionnel.

Son contenu varie d’un contrat à l’autre. Selon le dépliant de l’ANIL pour les propriétaires (nouvel onglet), une GLI peut couvrir les loyers et charges, les indemnités prévues au bail, les frais de contentieux, de vacance ou de recouvrement. D’où l’intérêt de lire le document d’information et les conditions générales avant de signer.

Qui peut la souscrire avec notre parcours ?

• un propriétaire particulier ;
• une personne morale, par exemple une SCI ;
• pour un appartement, une maison, un box ou un parking, loué meublé ou non meublé.

À ne pas confondre avec…

• l’assurance habitation du locataire : le locataire est tenu de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier (notice d’information annexée au bail (nouvel onglet)). Voir notre assurance habitation du locataire.
• la garantie Visale : une caution gratuite accordée par Action Logement, et non une assurance (voir GLI, caution ou Visale).
• la « garantie universelle des loyers » : prévue par la loi ALUR, elle n’est pas en vigueur ; l’article qui la prévoyait a été abrogé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (nouvel onglet).

Quelles conditions pour assurer votre logement et votre locataire ?

Le logement et le bail

• Un appartement, une maison, un box ou un parking, loué meublé ou non meublé.
• Un dépôt de garantie au moins égal à la moitié d’un mois de loyer hors charges. Pour rappel, la loi le limite à un mois de loyer hors charges en location vide (article 22 (nouvel onglet)) et à deux mois en location meublée (article 25-6 (nouvel onglet) de la loi du 6 juillet 1989).
• Un loyer, charges comprises, qui ne dépasse pas le montant maximal fixé par l’assureur ; le parcours l’indique pendant la souscription.

Selon l’adresse et les caractéristiques du logement, le parcours peut aussi ne pas proposer d’offre.

Les situations refusées

Le parcours n’assure pas le logement lorsque :

• les locataires ne sont pas à jour de l’ensemble des loyers et charges ;
• le propriétaire est en conflit ou en litige avec ses locataires ;
• un locataire a déposé son préavis de départ ;
• un locataire bénéficie de la garantie Visale ;
• le logement est occupé depuis plus de 15 jours et moins de 6 mois.

Le dossier du locataire

Vous renseignez l’identité des locataires, leur situation professionnelle, leurs revenus complémentaires (allocations familiales, aide au logement, revenus fonciers…), l’évolution de leurs revenus et, le cas échéant, un garant (parent ou tuteur, autre membre de la famille, proche). Les justificatifs se déposent en ligne.

Le parcours annonce une étude du dossier sous 6 heures ouvrées. Il peut refuser un dossier pour l’un des motifs qu’il affiche : source de revenus rejetée, revenus insuffisants ou justificatifs non conformes. Une fois le dossier validé, le contrat peut être signé. Le critère de revenus exigé est appliqué lors de cette étude.

Combien coûte une garantie loyers impayés ?

Le prix de l’offre proposée est calculé en ligne pour votre logement. Avant toute signature, le parcours affiche la cotisation en montant par période et son équivalent en pourcentage du loyer, en précisant la part des frais de courtage. La cotisation se règle par prélèvement automatique. Nous ne publions pas de prix « à partir de » : seul le tarif calculé pour votre dossier fait foi.

Qui paie la cotisation ?

Le propriétaire. La prime ne peut pas être répercutée sur le locataire : elle ne fait pas partie de la liste limitative des charges récupérables (article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (nouvel onglet) et décret n° 87-713 du 26 août 1987, présenté dans la fiche de l’ANIL sur les charges (nouvel onglet)), et le réseau ANIL rappelle qu’aucune somme ne peut être réclamée au locataire à ce titre. Le bail ne peut pas non plus imposer au locataire, à son entrée dans les lieux, d’autres sommes que celles prévues aux articles 5 (honoraires de location) et 22 (dépôt de garantie) de la même loi (article 4, o (nouvel onglet)).

Et si le loyer change en cours de contrat ?

Vous mettez à jour le loyer depuis votre espace client, après une révision selon l’indice de référence des loyers (IRL) ou une régularisation des charges. Selon notre parcours, la cotisation reste inchangée jusqu’à l’échéance suivante.

Quelle fiscalité pour la cotisation et les indemnités ?

Au régime réel des revenus fonciers, la cotisation est déductible (article 31 du CGI (nouvel onglet)) ; au micro-foncier, l’abattement de 30 % en tient lieu (fiche F1991 de service-public.gouv.fr (nouvel onglet)). En location meublée, au régime réel BIC, l’ANIL cite la prime d’assurance loyers impayés parmi les charges déductibles (page ANIL « location meublée » (nouvel onglet)). En location vide, les indemnités de l’assureur sont imposables dans les revenus fonciers l’année où vous les percevez (BOFiP sur les revenus fonciers imposables (nouvel onglet)). Détail, meublé et exemples chiffrés : assurance loyers impayés et impôts.

Ces informations générales ne remplacent pas un conseil fiscal adapté à votre situation.

Que faire en cas de loyer impayé quand on est assuré ?

Si vous êtes assuré par notre intermédiaire

1. Déclarez l’impayé à l’assureur, depuis votre espace client, dans le délai et selon les modalités prévus au contrat, comme le recommande le dépliant de l’ANIL pour les propriétaires (nouvel onglet). La garantie joue lorsque la dette du locataire dépasse un mois de loyer charges comprises.
2. Joignez les pièces demandées selon le cas :
   • le bail et ses annexes signés ;
   • l’état des lieux d’entrée ;
   • l’état des lieux de sortie ou le procès-verbal d’un commissaire de justice ;
   • le dernier décompte du locataire ;
   • le décompte de sortie, après déduction du dépôt de garantie ;
   • le préavis du locataire ;
   • des devis de réparation et des photos ;
   • l’attestation d’assurance du locataire ;
   • le titre de propriété.
3. Une fois le dossier accepté, l’assureur mène le recouvrement auprès du locataire. Avant d’accorder vous-même un délai de paiement, vérifiez ce que prévoit votre contrat.

Aide au logement. Si votre locataire perçoit une aide au logement, vous devez signaler l’impayé à la Caf ou à la MSA : dès qu’il atteint deux fois le loyer net (loyer moins l’aide) hors charges si l’aide vous est versée, deux fois le loyer hors charges si elle est versée au locataire. Faute de signalement, la fiche mentionne une amende de 8 010 €. Ces règles changent au 1er janvier 2027 (fiche F31272 de service-public.gouv.fr (nouvel onglet)). Exemple chiffré : signaler un loyer impayé à la Caf.

Ce que prévoit la loi

La procédure reste la même avec ou sans assurance : commandement de payer par commissaire de justice, clause résolutoire acquise six semaines après pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 (nouvel onglet), modifié par la loi n° 2023-668 (nouvel onglet)), puis saisine du juge. Pour un bail en cours à cette date, le délai inscrit dans sa clause, souvent deux mois, reste applicable (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (nouvel onglet)) ; l’avis ne tranche pas le cas d’un bail renouvelé ou reconduit depuis. Sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes, aucune expulsion n’est exécutée du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 (trêve hivernale, article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution (nouvel onglet)).

Chaque étape est détaillée dans notre article Loyer impayé : que faire, du premier retard au commandement de payer et dans la fiche « Loyers impayés et expulsion du locataire » (nouvel onglet) de service-public.gouv.fr.

Pour aller plus loin : le dépôt de garantie ; les dégradations locatives et l’état des lieux de sortie.

Pourquoi souscrire votre GLI avec Tutassûr ?

• Tutassûr est un courtier grossiste en assurance, immatriculé à l’ORIAS (nouvel onglet) sous le n° 22001730 et soumis au contrôle de l’ACPR.
• Le tarif s’affiche en ligne avant toute signature, avec la part des frais de courtage indiquée.
• La souscription se fait en ligne, jusqu’à la signature électronique par SMS.
• Comme tout distributeur d’assurance, Tutassûr est tenu au devoir de conseil : avant la conclusion du contrat, l’article L. 521-4 du code des assurances (nouvel onglet) impose de préciser par écrit vos exigences et vos besoins. Les documents du parcours comprennent une fiche d’information et de conseil.
• Les règles juridiques et fiscales citées s’appuient sur les sources listées en bas de page : textes officiels, ANIL et Action Logement.
• Notre siège est à Échirolles, près de Grenoble. Pour toute question : 04 65 84 25 34 ou gestion@tutassur.fr.