Visale propriétaire : conditions, plafonds de loyer et mise en jeu

Guide pratique 2026 — Publié le 21 octobre 2026.

Pour un propriétaire, Visale est une caution locative gratuite : Action Logement se porte garant du locataire, verse au bailleur les loyers et charges impayés, prend en charge certaines dégradations, puis se fait rembourser par le locataire. Le bailleur valide un contrat de cautionnement avant la signature du bail, et aucune autre garantie ne peut couvrir ce bail.

Ce guide suit le bailleur du visa du locataire jusqu'à la mise en jeu, puis indique quand se tourner vers une assurance. Les démarches générales face à un locataire qui ne paie plus sont dans notre article loyer impayé : que faire, du premier retard au commandement de payer.

L'essentiel à retenir

• Une caution gratuite : Action Logement se porte garant du locataire, sans cotisation pour le bailleur ni pour le locataire.
• Un locataire éligible : 30 ans et moins, salarié du privé gagnant au plus 1 710 € nets par mois, salarié qui entre dans un emploi ou en mutation, saisonnier ou bail mobilité.
• Des plafonds de loyer : de 1 365 € à 1 940 € charges comprises selon la commune depuis le 6 janvier 2026, de 680 € à 1 000 € pour un étudiant sans justificatif de ressources.
• Une couverture bornée : jusqu'à 36 mensualités impayées sur les trois premières années d'occupation du logement dans le parc privé, et des dégradations jusqu'à deux mois de loyer et charges.
• Un ordre à respecter : contrat de cautionnement validé avant la signature du bail, pendant la validité du visa.
• Aucun cumul : un bail garanti par Visale ne peut pas être couvert en plus par une caution ou une assurance.

Qu'est-ce que Visale pour un propriétaire bailleur ?

Visale est un contrat de cautionnement : Action Logement « se porte garant pour votre locataire » (actionlogement.fr). Service-public.fr parle d'une caution locative gratuite, pour laquelle le bailleur accepte un acte de cautionnement. Vous n'êtes donc pas assuré : vous disposez d'un garant, qui est Action Logement.

Le visa n'est pas le contrat. Le visa, doté d'un numéro unique, prouve l'éligibilité du locataire ; selon Action Logement, seul le contrat souscrit par le bailleur fait foi. Un visa vous permet seulement de demander ce contrat.

En cas d'impayé, Action Logement vous paie les sommes dues, puis le locataire le rembourse selon un échéancier (service-public.fr). L'ANIL, dans une page à jour au 1er janvier 2026, précise que ce versement intervient « sans délai de carence et sans franchise ».

Quels locataires peuvent vous présenter un visa Visale ?

Selon Action Logement, peuvent obtenir un visa :

• les jeunes de 30 ans et moins, jusqu'à leur 31e anniversaire, quelle que soit leur situation, étudiants et alternants compris ;
• au-delà, les salariés du secteur privé dont le salaire mensuel net ne dépasse pas 1 710 € (1 500 € avant le 6 janvier 2026, selon service-public.fr) ;
• les salariés du privé qui entrent dans un emploi (CDI en période d'essai, CDD depuis moins de 6 mois, promesse d'embauche) ou en mutation ;
• les travailleurs saisonniers d'au moins 18 ans, retraités compris ;
• tout locataire qui signe un bail mobilité, quel que soit son âge.

Depuis le 6 janvier 2026, la cohabitation intergénérationnelle solidaire organisée dans le réseau Cohabilis est aussi éligible (service-public.fr). L'ANIL cite également les ménages logés par un organisme d'intermédiation agréé.

Une exclusion vous vise directement : le locataire et le bailleur ne doivent pas être membres de la même famille (grand-parent, parent ou enfant), selon service-public.fr.

La demande du locataire se fait avant la signature du bail ; le visa est délivré « en quelques jours ouvrés » quand le dossier est complet, puis remis au futur bailleur.

Quels logements et quels loyers Visale accepte-t-il ?

Selon Action Logement, le logement doit être la résidence principale du locataire (sauf bail mobilité), appartenir au parc privé non conventionné (sauf PLS et ANAH), être loué vide ou meublé et se situer en métropole ou dans les DOM ; service-public.fr cite aussi Saint-Martin. Selon la même page d'Action Logement, certains logements du parc social sont aussi admis (logement-foyer, résidence étudiante ou universitaire, logement conventionné à l'APL), avec une couverture réduite. L'ANIL exclut notamment les logements impropres à l'habitation ou frappés d'un arrêté de péril ou d'insalubrité.

Le bail doit comporter une clause résolutoire pour impayés et être signé pendant la validité du visa. Depuis le 29 juillet 2023, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose cette clause dans tout bail d'habitation ; vérifiez sa présence dans un bail plus ancien.

Le loyer garanti est plafonné selon la commune :

Plafonds en vigueur depuis le 6 janvier 2026, relevés le 21 octobre 2026 sur service-public.fr (actualité du 21 janvier 2026, fiche « Garantie Visale » vérifiée le 23 janvier 2026). L'ANIL range aussi la Corse, les DROM et Saint-Martin dans la zone intermédiaire. Avant la réforme : 1 500 € en Île-de-France, 1 300 € ailleurs.

Le loyer doit aussi être compatible avec les ressources du locataire : selon l'ANIL, le taux d'effort, rapport entre le loyer et les ressources, ne doit pas dépasser 50 %.

Exemple illustratif. Un T2 à 1 450 € charges comprises dans une ville de 60 000 habitants hors Île-de-France dépasse le plafond de 1 365 € : Visale ne peut pas le garantir. Dans une ville de plus de 100 000 habitants, le même loyer passe sous le plafond de 1 575 €, à condition que le locataire justifie d'au moins 2 900 € de ressources mensuelles prises en compte.

Que couvre Visale : impayés, dégradations et durée ?

Dans le parc locatif privé :

• les loyers et charges impayés, au maximum 36 mensualités pendant les trois premières années d'occupation du logement ; 9 dans le parc social ;
• les dégradations locatives, dans la limite de deux mois de loyer et charges inscrits au bail, hors remise en état du mobilier, point à retenir pour une location meublée ; pour un travailleur saisonnier, service-public.fr mentionne une prise en charge des dommages mobiliers dans la limite d'un mois de loyer ;
• Action Logement mentionne aussi la prise en charge des procédures contentieuses.

La durée : depuis le 6 janvier 2026, Visale ne couvre que les trois premières années d'occupation du logement, au lieu de toute la durée du bail auparavant (service-public.fr). Le locataire peut ensuite refaire une demande s'il reste éligible. Les sources consultées ne précisent pas le sort des baux signés avant cette date : vérifiez votre contrat de cautionnement.

Exemple illustratif. Pour 700 € de loyer et 50 € de charges, les dégradations sont garanties jusqu'à 1 500 €, et les impayés dans la limite théorique de 36 × 750 €, soit 27 000 € sur trois ans.

Visale n'empêche pas de demander un dépôt de garantie : l'ANIL signale que le locataire peut solliciter l'aide Loca-Pass pour le financer. Plafond et restitution : voir notre article dépôt de garantie : montant maximum, délai de restitution et retenues.

Visale ne concerne enfin que les obligations du locataire envers vous ; les sinistres qui touchent le bien lui-même (incendie, dégât des eaux…) relèvent d'un autre contrat, comme une assurance propriétaire non occupant.

Quelles démarches pour le bailleur avant de signer le bail ?

1. Le candidat obtient son visa auprès d'Action Logement et vous le transmet.
2. Vous créez votre compte bailleur sur visale.fr.
3. Vous renseignez le logement et le bail avec le numéro de visa ; une proposition d'acte de cautionnement est alors créée automatiquement (service-public.fr).
4. Vous validez le contrat de cautionnement.
5. Vous signez le bail, après l'obtention du contrat et avant la fin de validité du visa (Action Logement).

Check-list avant la signature :

• Le loyer charges comprises respecte le plafond de la commune.
• Le locataire n'est ni mon enfant, ni mon parent, ni mon grand-parent.
• Le logement sera sa résidence principale, ou le bail est un bail mobilité.
• Le bail contient la clause résolutoire pour impayés.
• Le contrat de cautionnement est validé et le visa encore valide.
• Je n'ai demandé ni caution personnelle ni assurance des loyers impayés pour ce bail.
• L'état des lieux d'entrée est établi, signé et conservé.

Comment mettre en jeu Visale en cas d'impayé ?

Le parcours décrit par service-public.fr :

Déclarez l'impayé dans les 30 jours (service-public.fr, fiche F31272) ; le point de départ et les délais exacts figurent dans la fiche des délais de déclaration de Visale, à relire dès le premier retard. Action Logement demande aussi de déclarer tout nouvel impayé « dans les délais les plus brefs ».

Le recouvrement revient ensuite à Action Logement. Le locataire le rembourse selon un échéancier, dont il peut demander l'aménagement dans les 2 mois ; s'il ne le respecte pas, Action Logement peut demander au juge la résiliation du bail, jusqu'à l'expulsion (service-public.fr). Le numéro vert SOS loyers impayés, 0 805 160 075, conseille les bailleurs.

Exemple illustratif. Loyer de 800 € charges comprises, payable le 1er du mois. Celui de mars n'est pas réglé : mise en demeure en recommandé avant le 16 mars. Le 1er avril, la dette atteint 1 600 € et dépasse un mois : déclarez l'impayé sans attendre, validez la quittance, et le virement est attendu dans les 5 jours ouvrés.

Comment obtenir la prise en charge des dégradations ?

Après la récupération du logement, service-public.fr indique deux délais de 60 jours : l'un pour demander à Action Logement la prise en charge des dégradations, l'autre pour lui fournir le solde de tout compte remis au locataire. Le plafond reste de deux mois de loyer et charges, sans le mobilier, sauf pour un travailleur saisonnier (dommages mobiliers pris en charge dans la limite d'un mois de loyer, selon service-public.fr). États des lieux, vétusté et retenues justifiées sont détaillés dans notre article dégradations locatives : état des lieux de sortie, vétusté et retenues.

Peut-on cumuler Visale avec une assurance loyers impayés ou une caution ?

Non, pour deux raisons.

Les conditions de Visale. Un bail garanti par Visale « ne peut pas être couvert par d'autres garanties (caution personne physique ou assurance) », écrit Action Logement. L'ANIL confirme que Visale ne se cumule ni avec une assurance des loyers impayés classique ni avec une caution solidaire.

La loi. L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, en vigueur depuis le 1er janvier 2022, interdit au bailleur assuré pour les obligations locatives de demander un cautionnement, à peine de nullité, sauf location à un étudiant ou à un apprenti. Cette exception ne rouvre pas le cumul avec Visale, qui exclut toute assurance. Le dépôt de garantie n'est pas concerné.

Le choix se fait donc avant la signature du bail. L'offre d'assurance des loyers impayés proposée par Tutassûr refuse d'ailleurs un locataire bénéficiaire de Visale.

Quand Visale ne suffit pas : se tourner vers une assurance

Visale ne convient pas à tous les baux : locataire hors des catégories éligibles, loyer au-dessus du plafond, bail déjà signé ou besoin de protection au-delà des trois premières années d'occupation du logement. Une assurance des loyers impayés, facultative et jamais cumulable avec Visale, peut alors être envisagée, sous réserve d'acceptation du dossier. Comparatif et conditions, dont le cas du locataire déjà en place : GLI, caution ou Visale.

Exemple illustratif. Un salarié de 42 ans gagnant 2 400 € nets loue un T3 à 1 100 € charges comprises. Au-delà de 30 ans et de 1 710 €, il n'est pas éligible, sauf autre catégorie (entrée dans un emploi, mutation, bail mobilité, saisonnier) à vérifier avec Action Logement. Le bailleur se tourne vers une assurance, sous réserve d'acceptation du dossier, ou vers une caution.

Avec Tutassûr

Tutassûr n'intervient pas dans Visale : visa, contrat de cautionnement et mise en jeu se traitent avec Action Logement. Courtier grossiste en assurance (ORIAS n°22001730, sous le contrôle de l'ACPR, siège à Échirolles), Tutassûr propose aux bailleurs dont le bail n'est pas garanti par Visale une assurance des loyers impayés pour propriétaire bailleur, souscrite en ligne en quatre étapes : Propriétaire, Logement, Dossier locataire, Signature. Contact : 04 65 84 25 34 ou gestion@tutassur.fr.

À lire aussi

• Assurance des loyers impayés pour propriétaire bailleur : garanties, conditions et comparatif avec Visale.
• Loyer impayé : que faire : du premier retard au commandement de payer.
• Dépôt de garantie : montant maximum, restitution et retenues autorisées.
• Dégradations locatives : état des lieux de sortie, vétusté et retenues.
• Assurance bailleur particulier : combiner PNO et GLI selon votre patrimoine.
• Assurance loyers impayés et impôts : la prime face aux revenus fonciers, au régime réel et au micro-foncier.

Sources

• Action Logement — Garantie Visale côté propriétaire (garant du locataire, gratuité, logements privés et sociaux admis, 36 mensualités, signature du bail, déclaration, non-cumul) — actionlogement.fr
• Action Logement — La garantie Visale (bénéficiaires, salaire de 1 710 €, dégradations, trois premières années) — actionlogement.fr
• Service-public.gouv.fr — Garantie Visale : caution pour le locataire (impayés et dégradations), fiche F33453 vérifiée le 23 janvier 2026 — service-public.gouv.fr
• Service-public.gouv.fr — Actualité du 21 janvier 2026 : ce qui change pour Visale au 6 janvier 2026 — service-public.gouv.fr
• ANIL — Caution et garanties (Visale, intermédiation locative, taux d'effort, logements exclus, non-cumul) — anil.org
• ANIL — Qui peut bénéficier de la garantie Visale d'Action Logement ? (à jour au 1er janvier 2026 ; non-cumul, Loca-Pass pour le dépôt de garantie) — anil.org
• ANIL, ADIL de Tarn-et-Garonne — Prévenir l'expulsion : les dispositifs de sécurisation du bail — anil.org
• Service-public.gouv.fr — Loyers impayés et expulsion du locataire (déclaration de l'impayé à Visale dans les 30 jours), fiche F31272 vérifiée le 6 août 2026 — service-public.gouv.fr
• Légifrance — Article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (version en vigueur depuis le 1er janvier 2022) — LEGIARTI000044073458
• Légifrance — Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (clause résolutoire) — LEGIARTI000047900019Informations à jour au 21 octobre 2026. Cet article est une information générale, il ne remplace pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé ; les garanties d'une assurance sont celles de son contrat.