Assurance habitation résiliée : comment le courtier replace la MRH

Article rédigé le 26 septembre 2026, à partir des textes en vigueur à cette date : Code des assurances, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Une assurance habitation résiliée est une multirisque habitation (MRH) à laquelle l'assureur a mis fin de sa propre initiative : prime impayée, sinistres jugés trop fréquents, non-reconduction à l'échéance, aggravation non déclarée ou fausse déclaration. Le motif écrit dans la lettre de résiliation fixe le texte applicable, les pièces à réunir et la lecture du prochain souscripteur.

Ce guide traite l'occupant du logement, locataire ou propriétaire. Le point de vue du propriétaire qui loue est traité dans PNO ou MRH : l'obligation du copropriétaire bailleur depuis la loi Alur.

L'essentiel

• Le motif de résiliation commande tout : chaque motif a son texte, ses délais et ses pièces.
• Une MRH suspendue pour impayé n'est pas encore résiliée : payer l'arriéré la remet en vigueur pour l'avenir, mais rien n'est couvert pendant la suspension.
• Après des sinistres répétés, le souscripteur lit leur nature et leur cause ; les factures de réparation comptent autant que la liste.
• Le locataire refusé peut saisir le Bureau central de tarification (L. 215-1), pour les seuls risques locatifs.
• Pour le locataire, l'urgence est l'attestation à remettre au bailleur : sans elle, la clause résolutoire du bail peut jouer.

Pourquoi l'assureur a-t-il résilié la MRH ? Motifs, pièces et lecture du souscripteur

Première vérification, la date d'effet. Pour une résiliation après sinistre, à l'échéance, pour aggravation ou pour fausse déclaration de bonne foi, le client reste couvert jusqu'à elle : c'est la fenêtre pour placer le nouveau contrat sans trou de garantie. Pour un impayé, la garantie est déjà suspendue depuis le trentième jour suivant la mise en demeure (L. 113-3). En cas de nullité (L. 113-8), aucune couverture n'a jamais existé : le nouveau contrat doit démarrer au plus vite. Les effets de chaque texte sont résumés dans la base légale commune à toutes les branches.

Après une résiliation pour sinistre, le client peut résilier dans le mois ses autres contrats chez le même assureur (R. 113-10) ; mais s'il le fait, l'article R. 250-2 lui interdit pendant un an de saisir le BCT du refus opposé par cet assureur, y compris pour les risques locatifs et la garantie catastrophes naturelles. Pour un conducteur du foyer lui aussi résilié, la méthode est décrite dans risque aggravé auto : résilié, alcool, stupéfiants.

Assurance habitation résiliée pour non-paiement : suspendue ou résiliée ?

L'article L. 113-3 fixe trois temps. À défaut de paiement dans les dix jours de l'échéance, l'assureur adresse une mise en demeure ; la garantie est suspendue trente jours après ; l'assureur peut résilier dix jours plus tard. Tant que la résiliation n'est pas intervenue, le paiement de l'arriéré et des frais de poursuite remet le contrat en vigueur à midi le lendemain.

Un client « résilié pour non-paiement » est donc parfois seulement suspendu : régler la dette peut suffire. Si la résiliation est acquise, la dette ne disparaît pas pour autant.

Pour le nouvel assureur, un impayé soldé et expliqué ne se lit pas comme un impayé ouvert. Le dossier montre la preuve du règlement, la cause (perte d'emploi, séparation, prélèvement rejeté) et un mode de paiement stable, par exemple un prélèvement mensuel calé sur la date des revenus.

MRH résiliée pour sinistres : lire la nature avant le nombre

Le souscripteur cherche à savoir si la cause des sinistres a disparu. Le courtier reconstitue chaque sinistre sur la période demandée par le questionnaire (date, nature, cause, montant, responsabilité) et joint la preuve de ce qui a été réparé.

La résiliation habitation après dégâts des eaux mérite une attention particulière : dans un logement ancien, les fuites se répètent tant que la cause commune (réseau encastré, installation vieillissante) n'est pas traitée. Une facture de réfection des canalisations pèse plus qu'un long argumentaire. À l'inverse, un dégât des eaux venu de l'appartement du dessus ne dit rien de l'entretien du logement de l'assuré, à condition de le prouver.

Le client peut aussi accepter une franchise plus élevée sur la garantie sinistrée ; le mécanisme est rappelé dans tout savoir sur les franchises en assurance.

Locataire résilié : que prévoit la loi du 6 juillet 1989 ?

L'obligation d'assurance du locataire (loi n° 89-462, art. 7 g)

• Le locataire doit s'assurer contre les risques dont il répond en sa qualité de locataire, et en justifier à la remise des clés puis chaque année à la demande du bailleur, par une attestation de l'assureur.
• Une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement resté infructueux.
• À défaut d'attestation, et un mois après une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire. Cette mise en demeure vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause résolutoire.
• L'assurance pour compte est limitée à la responsabilité locative. Sa prime, majorable de 10 % au plus (décret n° 2016-383), est récupérée par douzième avec le loyer.

Pour le courtier, l'urgence est l'attestation pour le bailleur : sans elle, le locataire s'expose au commandement puis à la clause résolutoire de son bail. Le périmètre compte ensuite : l'assurance pour compte ne couvre ni le mobilier du locataire ni sa responsabilité civile vie privée.

Quand les assureurs sollicités refusent, l'article L. 215-1 du Code des assurances ouvre au locataire, et au bailleur qui souscrit pour son compte, le Bureau central de tarification. Le refus doit mentionner cette possibilité. Le BCT fixe la prime moyennant laquelle l'assureur sollicité est tenu de garantir le risque ; il peut fixer une franchise et statue dans un délai de trois mois. La garantie imposée couvre les risques locatifs ; le mobilier et la responsabilité civile vie privée se négocient sur le marché. La procédure (demande en recommandé, délais de quinze jours) est détaillée dans l'échelle de recours du courtier jusqu'au BCT.

Côté propriétaire, un locataire non assuré se traite par la PNO et la garantie loyers impayés : voir assurance bailleur particulier : PNO et GLI.

Propriétaire occupant et copropriétaire : ce qui change

Le copropriétaire occupant doit s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il répond (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 9-1). S'il essuie un refus, l'article L. 215-2 lui ouvre le BCT pour cette responsabilité civile. Le dossier situe chaque sinistre par rapport aux parties communes : une fuite sur une canalisation commune relève du syndicat, pas de l'entretien du lot, et le courrier du syndic le démontre.

Le propriétaire d'une maison individuelle qu'il occupe n'est pas obligé de s'assurer, rappelle service-public.gouv.fr, mais il reste responsable des dommages causés aux tiers depuis son logement. Les articles L. 215-1 et L. 215-2 ne lui ouvrent pas le BCT ; seul le BCT catastrophes naturelles (L. 125-6) peut jouer, si le refus tient à l'importance du risque CatNat. Le bâti est à sa charge : le souscripteur regarde la toiture, les canalisations, les dépendances, et les travaux faits depuis les sinistres. S'il loue sa résidence principale en courte durée, il doit le déclarer ; voir assurance Airbnb et location courte durée.

Garantie catastrophes naturelles refusée. Si un assureur refuse un contrat en raison de l'importance du risque de catastrophes naturelles, l'article L. 125-6 permet de saisir le BCT, qui impose la souscription du contrat demandé avec la garantie CatNat. Son coût est traité dans la hausse de la taxe catastrophes naturelles.

Check-list du dossier MRH résiliée

La résiliation se déclare quand le questionnaire la demande (L. 113-2, 2°) : dissimulée sciemment, elle expose le nouveau contrat à la nullité (L. 113-8) ; omise de bonne foi, à une surprime, une résiliation ou une indemnité réduite (L. 113-9), comme le rappelle la base légale commune à toutes les branches.

• Lettre de résiliation : motif, article cité, date d'effet
• Contrat résilié : conditions particulières et dernier avis d'échéance
• Historique des sinistres sur la période demandée : date, nature, cause, montant, responsabilité
• Factures et rapports de réparation : plomberie, recherche de fuite, serrurerie, électricité
• Preuve d'apurement de l'arriéré en cas de non-paiement
• Locataire : bail, coordonnées du bailleur, mise en demeure ou commandement reçus
• Copropriétaire : courrier du syndic ou procès-verbal d'assemblée sur les parties communes
• Description du logement : surface, étage, protections contre le vol, âge des installations
• Questionnaire de souscription signé, résiliation déclarée
• Note de présentation du risque rédigée par le courtier

Placer ce risque avec Tutassûr

Tutassûr est un courtier grossiste en assurance (ORIAS n° 22001730, SIREN 909 661 860), placé sous le contrôle de l'ACPR et installé à Échirolles, près de Grenoble. Ce n'est pas une compagnie d'assurance : les risques sont portés par des entreprises d'assurance partenaires.

L'habitation fait partie de la gamme particuliers, aux côtés notamment de l'auto, de la moto et de la PNO. Une MRH résiliée relève des risques aggravés : comme l'indique la FAQ courtiers, ces dossiers sont transmis à l'équipe de souscription, qui les étudie au cas par cas à partir d'un dossier complet fourni par le courtier. Aucune acceptation n'est acquise avant l'étude.

• Le courtier distribue sous son propre code courtier, sans ouvrir de code auprès de chaque compagnie.
• La convention est conclue sans exclusivité de cabinet : le courtier reste libre de travailler avec d'autres grossistes ou compagnies et de choisir, dossier par dossier, où placer chaque risque.
• Aucun minimum de production n'est exigé pour démarrer.
• L'ouverture de code se fait en ligne sur parcours-odc.tutassur.fr en quatre étapes : candidature, vérification des pièces (attestation ORIAS catégorie courtier, extrait Kbis, attestation RC Pro), signature de la convention de partenariat, puis accès à l'extranet dès la signature.

Les conditions sont détaillées sur la page devenir partenaire.

À lire aussi

• PNO ou MRH : l'obligation du copropriétaire bailleur depuis la loi Alur
• Assurance bailleur particulier : PNO et garantie loyers impayés
• Assurance Airbnb : PNO et multirisque saisonnière
• Hausse de la taxe catastrophes naturelles : l'impact sur les contrats
• Tout savoir sur les franchises en assurance
• Risques aggravés par branche d'assurance : profils et pièces
• Glossaire du courtage de gros

Cet article a une visée d'information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Les textes cités sont susceptibles d'évoluer, et les décisions de souscription comme les pièces demandées relèvent de chaque assureur. Vérifiez chaque situation sur Légifrance ou auprès d'un conseil habilité.

Sources

• Légifrance, Code des assurances : article L. 113-2, article L. 113-3, article L. 113-4, article L. 113-8, article L. 113-9, article L. 113-12, article R. 113-10, article L. 125-6, article L. 215-1, article L. 215-2, article R. 250-2.
• Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7.
• Légifrance, décret n° 2016-383 du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime d'assurance pour compte du locataire.
• Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1.
• Service-public.gouv.fr, « L'assureur peut-il résilier un contrat d'assurance habitation après un sinistre ? » et « Assurance du logement par le propriétaire ».
• Bureau central de tarification, le BCT habitation.